Мошенничество в сфере недвижимости: как обезопасить себя от «чёрных риэлторов»? Продавцы-мошенники. Как их распознать? Основные виды мошенничества при покупке жилья

Рассмотрим возможности и варианты выявления этого вида преступления.

Мошенничество в сфере недвижимости – это уголовное преступление против собственности граждан, которое внедряется в сферу риэлтерских услуг и активизируется путём преступного осуществления неправомерных и противоправных продаж не принадлежащей преступникам недвижимости.

В итоге бесправные граждане оказываются «на улице», а преступники резко увеличивают свои доходы.

Сведения о действиях преступников в этой сфере активно распространяются не только в правовых кругах и среди специалистов, о них сегодня известно практически каждому. Это сказывается на общих представлениях о деятельности риелторов, о недоверии, проявляемом в отношении к добросовестным специалистам и экспертам, представляющим компании и фирмы по продаже недвижимости.

Известно, что эти преступления беспрецедентны по своей жестокости. Во многих случаях они становятся причиной разорения и даже гибели жертв, на недвижимое имущество которых покусились злоумышленники.

Лица, совершающие преступления на рынке недвижимости

В первую очередь к таким лицам относятся риелторы, которые оформляют компании по посредническим услугам на рынке недвижимости или представляются индивидуальными предпринимателями.

Естественно, что такие фирмы или предприниматели не могут долгое время осуществлять преступные действия, поэтому они находят выход в следующих преступных схемах:

1. Создают «липовые» компании с поддельными документами.
2. Быстро меняют название фирм и основные характеристики.
3. Действуют через подставных лиц, на которых оформлены компании.
4. Работают в разных городах.
5. Меняют внешность своих сотрудников, их фамилии, имена, паспорта.
6. Создают длительную цепочку реализации объекта недвижимости, чтобы разорвать причинно-следственную связь.

Виды

Обычно мошенники, кроме психологических приёмов, пользуются привлекательными ценовыми предложениями. Они предлагают в качестве посредников реализовать квартиру по завышенной цене, в сравнении с существующей на рынке недвижимости на текущий момент. Также они могут сделать предложение приобретения квартиры по нереально низкой цене.

Доверчивые граждане легко покупаются на подобные маркетинговые схемы, оставаясь в итоге на улице в буквальном смысле слова, или теряют имеющиеся деньги.

Продажа квартиры по поддельным документам

Этот вид мошенничества в современной реальности является достаточно доступным.

Мошенники достают необходимые поддельные бланки, имитируют продажу и реализовывают покупателю чужую квартиру.

При вселении в квартиру покупатели с удивлением узнают, что в квартире проживают ничего не подозревающие граждане, в первый раз узнавшие о том, что квартира якобы продана.

Суд определяет мошенническую схему по поддельным документам одной из сторон, которая остаётся обманутой и безуспешно пытается восстановить справедливость. Поддельные документы общего характера подделать не сложно. Как показывает практика, фальшивые печати и штампы областного центра обойдутся мошенникам приблизительно в 100 000 долларов.

На их основе можно подготовить полный пакет документов. Исключение составляет справка из БТИ, в которой достаточно легко обнаружить подделку по идентификатору.

Многократная продажа одного объекта недвижимости

Многие мошенники получают или изготавливают дубликаты документов на объект недвижимости. В этом случае они действительно приобретают один объект недвижимости, возможно – незаконным способом.

С документов снимаются копии. Один пакет документов предназначается настоящему покупателю, сделка с которым носит относительно законный характер и продавец сам присутствует при регистрации, получая полную сумму денег за квартиру.

Под эту продажу мошенники подтасовывают несколько ложных продаж. С остальных покупателей злоумышленники получают часть денег после составления и подписания договора, а вторую часть суммы договариваются получить после регистрации объекта в отделении кадастра и картографии. Но придя в регистрационную палату, покупатели обнаруживают лишь других покупателей. Преступники к этому времени успевают скрыться.

Подмена квартиры

Достаточно часто мошенники представляют к показу одну квартиру, а в итоге продают другую. При этом на просмотр они приводят по якобы указанному адресу.

Обмороченные покупатели впоследствии уверяют, что проверяли адрес квартиры и точно видели, что объект соответствовал указанному в документах адресу.

В этом нет ничего удивительного, так как мошенникам не составляет труда при просмотре временно закрепить ложные указатели квартир и даже улиц или воспользоваться аналогиями названий.

Продажа квартиры после смерти владельца

Нередки случаи, когда квартира приобретена по доверенности после смерти владельца. То есть на момент сделки владелец жилья оказывался умершим. Естественно, такие сделки признаются ничтожными, а жильё впоследствии передаётся наследникам.

Продавец не выписывается из проданной квартиры

Эту мошенническую схему достаточно сложно признать таковой. Если лицо, особенно имеющее проблемы со здоровьем и нетрудоспособное, имеет регистрацию на жилой площади – оно автоматически приобретает право проживания. А если не выписавшийся собственник женится и жена родит ребёнка – получить право прописки сможет вся семья.

Выписать семейную пару не представится возможности. Выгнать на улицу – тоже. Практически, купив квартиру, вы окажетесь в коммуналке. В худшем случае, жильцы своим поведением добьются того, что купленная вами квартира окажется полностью бесполезной. Либо жильцы (бывшие собственники) предложат её выкупить за смехотворную цену.

Несколько таких сделок позволят им прожить безбедную жизнь, являясь своего рода бизнесом. В этом случае необходимо обращаться в суд, но подготовиться к судебному заседанию необходимо самым тщательным образом. Ведь люди, поступая подобным образом, не скрываются и действуют с циничной наглостью. Соответственно, в суде они могут дать какую угодно информацию и выставить вас в самом неприглядном свете.

Занижение стоимости приобретаемой квартиры

Занижение происходит под предлогом избежать уплаты налогов.

Согласившийся покупатель выплачивает более высокую цену за квартиру, чем указано в договоре купли-продажи. Через небольшой промежуток времени продавцы недвижимости находят предлог признать сделку ничтожной. Покупатель в итоге:

1. Получает сумму, указанную в договоре, которая значительно меньше той, которую он реально выплатил.
2. Лишается квартиры.
3. Получение выплат может осуществляться частями или вовсе через некоторое время прекратиться.

Мошенничество при покупки квартиры в ипотеку.

Эта схема является достаточно сложной, но и её успешно проворачивают опытные мошенники. В этом случае по подложным документам оформляется кредит на приобретение чужой или несуществующей собственности. В одном из случаев судебной практики была раскрыта развёрнутая мошенническая схема по оформлению залоговой стоимости на якобы продаваемые объекты недвижимости, которых не существовало.

Изымание денег в этом случае может производиться как у граждан, в адрес которых были совершены мошеннические действия по приобретению квартир в ипотеку, так и в адрес банков. В частности, банковские служащие формально отнеслись к просмотру фальшивых документов и не принадлежавших злоумышленникам объектов недвижимости.

Получив крупную сумму денег, злоумышленники пытаются скрыться, чтобы не выплачивать ипотечный кредит, или оставляют покупателя с оформленной ипотекой и липовыми документами на несуществующую квартиру.

Мошенничество с долями квартир

Мошенничество с долями имеет варианты от продажи несуществующего права в квартире, до реальной формальной продажи, но без права проживания.

После покупки собственник может обнаружить наличие в квартире множества жильцов или родственников совладельцев, которые создают условия, невыносимые для существования.

Просмотр квартиры за деньги

Это одна из распространённых и наиболее безопасных схем. Риэлтерское агентство или посредник предлагают просмотр квартиры за определённую плату. Просмотры продолжаются до тех пор, пока один из покупателей не изъявит желание приобрести квартиру. Тогда посредник исчезает из поля зрения, а квартира оказывается чужой собственностью.

Мошенничество с имуществом на Avito

Достаточно распространённое явление, так как этот сайт один из самых посещаемых и его использование достаточно выгодно. Здесь можно беспрепятственно выкладывать любые фотографии жилья, которое не принадлежит лицам, подающим объявление, а также – общаться по телефону или по электронной почте, выдавая себя за кого угодно.

Как правило, стоимость квартир резко отличается от аналогичных. А так называемые собственники заверяют, что находятся не в городе, зачастую – вообще за пределами страны. Они просят по одному из сервисов перечислить деньги (задаток) и обещают вылететь для оформления сделки.

Финансовые мошеннические пирамиды

Это хорошо организованные формы мошенничества, которые под видом строительных фирм отнимают денежные средства у инвесторов-дольщиков. Это целая система, которая после получения средств от инвесторов:

• оформляет банкротство;
• неправомерно затягивает строительство;
• руководство исчезает;
• находятся причины для замораживания строительства.

Как доказать квартирное мошенничество?

При осуществлении сделки купли-продажи необходимо проявлять бдительность и собирать все сведения об обстоятельствах совершаемой сделки.

Конечно они могут не пригодиться и всё обойдётся благополучно. А могут стать важным подспорьем в проведении судебного расследования. Доказать факт мошеннической сделки можно:

1. Восстановив картину событий по цепочке.
2. Предъявив представленные поддельные документы.
3. Представив свидетельские показания по факту мошенничества.
4. Доказав передачу денег за квартиру.

А самое главное – доказав, что в отношении вас была проведена преступная имущественная сделка, в результате которой вы не получили жильё.

Мошенничество при покупке и продаже недвижимости

Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:

1. Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
2. Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
3. Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
4. Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
5. При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.

При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:

1. Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
2. Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
3. Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
4. При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.

Как не попасть на мошенников при аренде (сдаче) квартиры?

Мошенничество при сдаче квартир в аренду. Необходимо проявлять бдительность, так как злоумышленники для разворачивания своих преступных схем изначально оформляют аренду квартиры, которую, впоследствии, незаконно пускают в оборот. Поэтому арендодателю надлежит:

1. Осуществлять поиск клиентов через зарекомендовавшую себя компанию.
2. Составить договор аренды, проверив документы арендаторов и их соответствие данным, указанным в договоре.
3. Включите в договор только те пункты, которые считаете надлежащими.
4. Пропишите в договоре специальные пункты по запрету некоторых форм поведения и видов деятельности с вашим имуществом.
5. Удостоверьте договор у нотариуса.
6. Зарегистрируйте договор в записях кадастрового учёта.

Как избежать мошенничества при съеме квартиры?

Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры? Арендуя квартиру, также необходимо проявлять внимание и осторожность, особенно если собственник требует с вас крупную сумму в качестве оплаты жилья за полгода или за год. При этом для составления договора он не намерен обращаться:

• в риэлтерскую компанию;
• к юристам для составления договора;
• к нотариусу для удостоверения договора;
• в Росреестр для его регистрации.

Устные договорённости не имеют юридической силы, впоследствии у вас не будет никаких доказательств факта мошенничества. Обязательно проверьте:

1. Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы на квартиру.
2. Соответствие паспортных данных данным на объект недвижимости.
3. Соответствие данных вам сведений о месте проживания, реальным фактам.

Уголовное наказание

Для мошенников риелторов или посредников не предусмотрено иного наказания, кроме как общего уголовного наказания за мошенничество.

Однако распространение этого зла в обществе потребовало внести коррекцию в статью 159 УК РФ, предусматривающую наказание и ответственность за мошенничество.

В настоящее время такие формы мошенничества, как преступления на рынке недвижимости, определяются квалифицированным преступлением, наказание за которое вменяется в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи и может достигать 10 лет.

Распознать преступные действия не всегда возможно, так как мошенники не только ловко обходят систему правосудия, но и владеют навыками гипноза и другими психологическими техниками, входя в доверие к гражданам, владельцам недвижимости.

Нужно понимать, что мошенники на этом рынке могут представляться не только посредниками в продажах, но и непосредственными собственниками квартир или покупателями. В некоторых случаях на одну и ту же социально незащищённую жилплощадь производятся покушения с разных сторон.

Мошенничество на рынке недвижимости является одним из распространенных преступлений, которое влечет за собой финансовые потери и длительные судебные разбирательства. Согласно российскому законодательству за мошенничество с квартирами предусмотрена ответственность в виде штрафа до 1 млн руб. и лишения свободы до 10 лет.

По данным Росреестра, за последние 2 года недействительными признаны 6% сделок с недвижимостью, что является высоким показателем.

Как действуют мошенники при покупке/продаже квартиры, какой подвох может ждать в сфере ипотечного кредитования и как защититься от аферистов? Общая информация представлена в этой статье, а получить индивидуальную консультацию можно у опытных юристов нашей компании на сайте и по телефону.

Мошенничество при продаже квартиры: виды мошенничества

Если приобретение у застройщика дает хоть небольшую, но все же гарантию, то покупка жилья у собственника на вторичном рынке сопровождается высоким риском обмана. На рынке недвижимости всегда фигурируют аферисты в лице продавцов, риэлторов и покупателей. Схемы обмана ежегодно совершенствуются, и даже юридически подкованные люди не могут распознать аферу с первого взгляда. Когда мошенничество становится очевидным, вернуть деньги практически невозможно, а преступники скрываются в неизвестном направлении.

Обратите внимание!

Привлечение к сделкам с недвижимостью компетентных юристов обеспечивает защиту на 99%, а также дает дополнительную поддержку в случае судебных споров.

Общие схемы мошенничества при покупке квартиры на вторичном рынке

Если рассматривать варианты обмана на рынке недвижимости в общем контексте, то существует намеренный и случайный обман. Оформляя жилье в собственность, нужно обращать внимание на:

• срок действия доверенности, который может быть истекшим, или документ полностью фальсифицирован;
• паспорт продавца (продажа жилья с поддельными документами – не редкость). Подлинность документа легко проверить на сайте миграционной службы;
• условия приватизации жилья (не все жильцы дают согласие на продажу квартиры – сведения о выписанных/зарегистрированных собственниках должны совпадать во всех документах (домовая, ЕГРН и т.д.);
• историю жилья – частая перепродажа, низкая цена, участие в сделке юр.лиц и госорганов – все это должно насторожить;
• унаследованное жилье (есть риск судиться с появившимися наследниками, не давшими согласие на продажу);
• жилье, полученное под материнский капитал, должно включать несовершеннолетних собственников, права которых защищены органами опеки и попечительства;
• личность владельца. Любой наркоман/алкоголик, психически нездоровый человек и недееспособный гражданин может осуществлять продажу жилья, но имеет полное право оспорить сделку впоследствии;
• временно отсутствующих жильцов. Они могут претендовать на жилплощадь после возвращения: без вести пропавшие, заключенные, проходящие службу в РА, отбывшие на учебу и т.д.;
• обременение квартиры – залог, арест (подтверждается выпиской из ЕГРН в Росреестре или МФЦ);
• совместную собственность супругов. Это также является серьезной преградой при купле-продаже, так как оба владельца должны дать письменное согласие на сделку.

Каждый случай индивидуален и требует правильного подхода. При ошибках в документах суд будет на стороне истца, который подает заявление на признание сделки с недвижимостью ничтожной.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Какие формы обмана практикуются на рынке недвижимости со стороны продавца? Схемы мошенничества довольно разнообразны:

• Подлог документов, в который могут быть вовлечены даже нотариальные работники, что делает сделку практически неуязвимой.
• Продажа жилья нескольким покупателям. Готовятся дубликаты документов на квартиру, по которым происходит несколько продаж. Сделка не является противоправной до момента регистрации жилья в Росреестре одним собственником, а остальные «собственники» остаются и без денег, и без квартиры.
• Подмена квартиры/адреса – афера, которая уходит в прошлое, но все еще встречается среди мошеннических схем в 2018 году. Покупатель смотрит одну квартиру, а по документам покупает совсем другую с худшими условиями, в плохом состоянии и т.д. Обман заключается в подмене номера дома и даже улицы, где осуществляется предпродажная демонстрация жилья.
• Занижение стоимости в целях снижения налоговой ставки. Мошенник намеренно просит указать в договоре меньшую сумму, а после передачи денег покупателем отказывается от сделки, возвращая только ту сумму, которая указана в документах.
• Расторжение сделки, что допускается параграфом 2 ГК РФ в случае невменяемости продавца. В такой ситуации мошенники симулируют факт невменяемости и расторгают договор в течение установленного срока (до 3-х лет). Возврат денег может происходить частями на протяжении десятилетий, что допускается законом.

Также претендентами на жилье могут быть освободившиеся из мест лишения свободы родственники, дети продавца, недееспособные граждане и т.д. При грамотной постановке вопроса и знании юридических тонкостей мошенники могут вернуть себе жилье без нарушений законодательных норм.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Вторая сторона сделки – покупатель, также может быть мошенником при купле-продаже квартиры/земли/дома. На сегодняшний день все махинации сводятся к незаконному получению жилья без передачи денег путем обмана доверчивых граждан. Наиболее популярные схемы:

• бумага вместо денег – покупка квартиры с передачей денег через банковскую ячейку, доступ к которой передается после заключения договора. Вместо настоящих купюр продавец получает «куклу» или обычные бумажки, так как даже банковские работники не знают, что хранится в ячейке клиента;
• афера с задатком со ссылкой на ст. 381 ГК ГФ, по которой ответственная сторона в случае нарушения сроков исполнения договорных обязательств обязана вернуть задаток в двойном размере, что и используют мошенники в своих уловках. Намеренная ошибка в договоре – подмена слова «задаток» словом «залог» – возлагает на продавца ответственность как на должника.

Мошенничество со стороны риэлторов

В 2018 году большинство сделок с жильем осуществляется через агентства недвижимости (АН) и частных риэлторов. Но на этом поприще специалистов можно столкнуться с преступниками, которые «работают по-крупному» или умело маскируют мелкий обман с небольшими суммами под законные действия, что можно даже не заметить, не имея должных юридических знаний и опыта.

Типичные схемы мошенников в АН и риэлторских конторах:

• обман на цене – агенты называют собственнику завышенную ставку на жилье, а впоследствии просят снизить цену, продавая квартиру по первоначальной цене, что дает неплохую прибыль;
• обман владельцев во время заключения договора на услуги АН, которое просит предоставить оригинальные документы на жилье. Результат – отказаться от услуг агентства фактически невозможно, так как все оригиналы переданы, а судебные тяжбы могут затянуться на годы;
• обман покупателя и продавца на разнице в цене. Такая схема несколько устарела, но еще 10 лет назад активно использовалась мошенниками. Покупатель вносит задаток, а риэлтор сообщает о росте цен на жилье, что предполагает увеличение взноса. Будущий собственник соглашается на условия, опасаясь еще большего скачка стоимости в случае отказа. Продавец не в курсе махинации, он получает ту сумму, которая была внесена изначально. Разница остается у АН.
• гарантийные выплаты, которые по закону должны входить в общую сумму, но по договору выплатам и возврату не подлежат, что следует внимательно изучить при подписании документов с агентами;
• «черные риелторы» – самые опасные мошенники, которые используют в своих махинациях подставных лиц в качестве продавцов недвижимости. Лженаследники, собственники по фальшивым документам, некогда без вести пропавшие владельцы и даже усопшие граждане – все эти ненастоящие владельцы легко ставят подписи, заключают договор и продают жилье, которое им никогда не принадлежало.

Обратите внимание!

В некоторых ситуациях продавцы и риэлторы состоят в сговоре, что можно обнаружить, воспользовавшись услугами независимых юристов. При явной опасности разоблачения махинаторы сами расторгают сделку.

Мошенничество при продаже квартиры в ипотеку

Рынок недвижимости расширяется ежегодно, но не все граждане имеют личные финансы для покупки квартиры, земли или дома. В таком случае приходится уповать на кредитные организации, которые предлагают ипотеку под залог приобретаемого жилья на выгодных условиях.

На сегодняшний день схемы обмана в сфере кредитования встречаются не только со стороны заемщиков, но также и банковских структур. В первом случае мошенничество может быть предупреждено службой безопасности банка только при очевидном нарушении закона. Умелые аферисты ежегодно разрабатывают более изощренные махинации, при которых выявить обман можно только спустя некоторое время. Мошенничество с участием банковских работников встречается редко, но также требует рассмотрения в рамках этой статьи, как пример того, чем может обернуться кредит под залог жилья для порядочных граждан.

Мошенничество в сфере кредитования преследуется по закону и предусматривает наказание до 10 лет лишения свободы.

Мошенничество со стороны займодателя ипотеки

С какой формой обмана можно столкнуться, обратившись в банк за ипотекой? Самые популярные схемы обмана со стороны финансовой организации, которые можно встретить при покупке квартиры:

• лжефирма-однодневка, берущая в залог приобретаемое жилье, но не выдающая никаких финансов. Это схема старая, но до сих пор работает там, где вместо залога покупатель подписывает договор дарения или продажи недвижимости;
• сговор с банковским служащим по заполнению анкеты на ипотеку;
• повышение процентной ставки в процессе погашения кредита при отсутствии такого условия в договоре кредитования;
• предоплата за жилье, которая не входит в общую стоимость квартиры или учитывается частично. Обман может быть со стороны отдельного работника банка или по обоюдному сговору группой лиц;
• продажа ветхого жилья по сговору с оценщиком банковской структуры как элитного, где в прибыли оказывается работник банка (процент от сделки) и продавец;
• услуги риэлторов по сбору документов на ипотеку за процент от общей суммы, где все бумаги являются фальшивыми, а при обнаружении подлога покупатель несет ответственность и теряет все финансы, включая выплату аферистам-риэлторам.

Банковские работники тщательно проверяют на честность каждого своего клиента, а также стараются максимально снизить риски в случае неплатежеспособности заемщика. Для таких целей в договоре могут быть прописаны определенные условия по страховым случаям, что следует внимательно изучить перед подписанием. Например, передача жилья в собственность кредитной организации в случае просрочек и невыполнения требований по досрочному погашению всего долга, что выполнить практически невозможно.

Со стороны заемщика или продавца

Актуальные варианты обмана при ипотечном кредитовании: продажа жилья с обременением, наследники, временно отсутствующие лица, несовершеннолетние дети и прочее. Сделка будет признана недействительной, банк несет убытки, заемщик теряет жилье и часть уплаченных денег, включая страховку (сумма большая). Выгода только у продавца, который может скрываться от преследования долгое время или возмещать убытки несколько лет.

Также мошенничество при покупке/продаже квартиры в ипотеку имеет несколько вариантов:

• обналичивание материнского капитала путем сговора между родственниками. Продажа осуществляется только на бумаге, а на деле все собственники проживают по прежним адресам и получают реальные деньги на расчетный счет;
• сокрытие информации о доходах, месте работы и стаже. Данные предоставляются самими заемщиками или через услуги организаций, которые могут быть в сговоре с банковскими структурами или использовать поддельные документы самостоятельно за определенную плату;
• кредит на несуществующее жилье или фиктивного заемщика (по договору и фальшивым документам). В такой схеме задействуется несколько человек, в том числе сотрудник банка, оценщик и регистратор;
• невыплата ипотеки с перепродажей залогового имущества третьим лицам.

В любом случае следует понимать ответственность за незаконно полученный займ, а также вытекающие последствия – от запрета на кредитование в любых организациях до лишения лицензии ЦБ и тюремного заключения.

Резюме

Покупка и продажа жилья на первичном/вторичном рынке сопряжена с рисками, которые можно предугадать, если знать некоторые правовые аспекты. Несколько советов опытных юристов помогут принять верное решение:

• покупать жилье на вторичном рынке лучше при участии собственного/независимого юриста, который проведет анализ всех документов продавца и правильно составит договор купли-продажи;
• лучше проводить сделки с переводом денег на расчетный счет, так как в случае с использованием банковской ячейки можно получить бумагу вместо денег или запрет на доступ по причине невыполнения условий договора с банком;
• выбирая АН, следует учитывать рейтинг организации, отзывы клиентов и юридические сведения.

Продажа недвижимости, как и покупка, имеет схожий сценарий и тот же риск. Чтобы не стать жертвой обмана и не лишиться сбережений или жилья, следует доверять только опытным профессионалам. Юристы нашей компании помогут на любом этапе оформления недвижимости как делом, так и советом. Консультация в режиме онлайн доступна на сайте компании и по телефону. Заказать документы по конкретному вопросу можно через форму на сайте или при личном обращении к специалисту нашего центра.

Последние вопросы по теме: «»

Продажа квартиры с оплатой через банковскую ячейку

Я продавец квартиры, находящейся у меня в собственности, но в другом городе и регионе. Покупатель настаивает на определенном банке для открытия ячейки. Но филиала данного банка в нашем городе нет. Мне нужно будет либо переводить деньги на счет в другой банк, где у меня открыт счет, либо выносить наличные и перекладывать их самой. Это опасно. Подскажите как правильно поступить в данном случае и расскажите какие опасности существуют для ПРОДАВЦА при расчете через банковскую ячейку?

Андрей, г. Новый Уренгой

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Эдуард Мирасов

сейчас online

Здравствуйте, Андрей!

Риски при закладке денег в ячейку почти никаких, если перед этим пересчитать их в вашем присутствии через счетную машину на выявление фальшивок. Но все же кончено лучше проводить сделку с помощью банковского счета, так практически сразу фиксируется что деньги поступили. При этом как правило это выгоднее добросовестному покупателю.

Удачи Вам!

Расчет за недвижимость через ячейку в банке

При покупке квартиры стороны решили произвести расчет наличными через банковскую ячейку. Каким образом покупатель получает от продавца расписку за полученные деньги?

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

Добрый день! В основном договоре купли продажи в разделе взаиморасчетов должно быть написано, либо в доп соглашений к аренде ячейки! Ведь вы по доп соглашению на оснований наступлений определеных условий допускаете человека к своей ячейке.! Расписку продавец от руки (Расписка в получении денег должна содержать: фамилию, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя, сумму прописью, описание недвижимости, дату и название договора, по которому передаются деньги, дату написания расписки. Если присутствуют свидетели - ФИО и паспортные данные свидетелей. Подпись на расписке должна совпадать с подписью в паспорте продавца.!)

Сеичас понятно?

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

Я бы на вашем месте положив в ячейку с условием что деньги продавец получит только после гос регистраций предъявив паспорт выписку об отчуждений квартиры взяв деньги он Пишит расписку! В ином случай я конечно вас не пугаю но в день регистраций вы передаете уже ему сумму, а вдруг регистрация не прошла? А деньги уже у него в руках, он окажется с вашими деньгами и квартирой!

В вашем случай вы должны договорится так чтобы он не смог выйти из банка не оставив расписку установленного образца

Мошенничество при продаже квартиры

Добрый вечер. Квартира оформлена на меня, но полгода со мной проживал мошенник и имел доступ ко всем документам, часть из которых пропали. И пропали ксерокопии абсолютно всех документов. Как проверит(ь кроме выписки из егрп) совершались ли махинации? Может быть в днастоящее время происходит переоформление? Как узнать действительны ли ещё мои документы? Что делать? Надеюсь на Вашу помощь.

ольга, г. Краснодар

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Георгий Погосян

сейчас online

Здравствуйте, если у него не было доверенности на проведение сделок с вашей квартиры, то он ничего не смог бы сделать. Обратитесь в МФЦ для восстановления утерянных документов. В ходе процедуры восстановления и станет ясно, проводились ли какие-либо незаконные действия или нет. В любом случае документы восстанавливать нужно.

Является ли мошенничеством разница в стоимости квартиры в ДКП и фактически переданной?

Здравствуйте!

Недавно при покупке квартыры, риэлтор со стороны покупателя обозачил сумму 3.150 тыс, однако в договоре купли-продажи было указанно 2,900. Остальные 250тыс мы отдали ему под расписку, за "первоочередное приобретение квартиры".

Является ли это мошенничеством?

Можно ли вернуть нам эти деньги?

Эта расписка хранится у нас, возвращать ли ее ему?

Цена 2900 прописывалась в предварительном договоре купли продажи в его агенстве недвиж.

Софья, г. Санкт-Петербург

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Александр Кузнецов

сейчас offline

Продавец продавал за 2900, вы были согласны купить за 3150. 2900 он взял себе. Обыкновенная схема продаж у риэлторов. Вы можете взыскать с него эту сумму. Сначала устно с ним побеседуйте. Расписку не возвращайте. Обращайтесь после результатов разговора. Кстати, советую вам еще пожаловаться руководителю этого агентсва.

Как собственнику квартиры правильно совершить куплю-продажу?

Здравствуйте! Разместил объявление о продаже квартиры (являюсь собственником). Позвонил риэлтор (человек так представился), договорились встретиться. Он пришёл с покупателями, которым квартира понравилась, хотят её купить. Как правильно её продать, чтобы не попасть на мошенников со стороны риэлтора и покупателя. Может стоит нанять юриста? Если да, то сколько (примерно) стоит услуга юриста. Спасибо.

Михаил, г. Краснодар

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Андрей Воропаев

сейчас offline

Добрый день.

Если покупатель «реальный», то риэлтор все сделает сам: и историю квартиры посмотрит, и договор составит, и Ваше семейное положение уточнит, и даже денег может не взять, т.к. ему платит покупатель.

Просто бывает такое, что риэлторы работают со «своими» покупателями, которые впоследствии отказываются от покупки, а Вы уже заключили договор с риэлтором и заплатили денег. Так риэлтор будет водит «своих» покупателей, пока случайно не найдет реального или Вы сами не найдете.

Вы можете ее сами продать без риэлтора, заключив договор купли-продажи с покупателем и зарегистрировав отчуждение права собственности в Росреестре.

Как обезопасить себя при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости?

Добрый день,

Планируем приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником квартиры является бабушка 75 лет, почти ослепшая. Этот факт очень смущает. Подскажите, как в такой ситуации обезопасить себя от дальнейших проблем. Ведь есть вариант, что в дальнейшем кто-нибудь захочет оспорить сделку, мотивируя это тем, что продавец слабо видящий. У бабушки есть дочь, которая и работает с риэлтором.

Марина, г. Алнаши

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Владимир Мурашко

сейчас offline

Здравствуйте, Марина!

Вы пишете: "Планируем приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником квартиры является бабушка 75 лет, почти ослепшая. Этот факт очень смущает. Подскажите, как в такой ситуации обезопасить себя от дальнейших проблем".

Никаких проблем для вас не будет, если эта бабушка выдаст нотариально удостоверенную доверенность на свою дочь или на кого-либо другого и этот доверенный выполнит от имени бабушки все необходимые процедуры по отчуждению жилья.

Как можно купить квартиру в залоге у хозяев?

Здравствуйте мы хотели бы купить дом в залоге у хозяев. Одну сумму переоформить их кредит на себя, а разницу выплатить.как нам все сделать чтоб не попасть в руки оферистам.? Заранее спасибоПокупатель приобретает квартиру вместе с обременением
В этом случае новый владелец жилья сам выплачивает кредит и снимает обременение. Это безопасно для продавца в плане сохранности денег, но потребует лишних времени и сил на вывод недвижимости из залога. Главная же проблема в том, что большинство банков не предоставляет услуг по передаче кредита от одного человека другому. Либо такие операции проводятся долго, с дополнительными условиями и под большие проценты.
Сделка оформляется через аккредитивный счёт или банковскую ячейку
Сумма сделки делится на две половины: деньги для банка, которые покрывают остаток по кредиту, и деньги, которые получит продавец. Покупатель закладывает финансы в разные ячейки или открывает два счёта. Банк и продавец получают свои части суммы после того, как регистрация оформлена на покупателя. Этот вариант максимально удобен для обеих сторон, ведь снятие обременения и переоформление собственности проходят одновременно. А единственное, что может угрожать средствам покупателя - банкротство банка. Проблема в том, что не все кредитные организации готовы решить вопрос по такой схеме.
Действие 4
Осматриваем квартиры и выбираем подходящую
Если вы планируете купить квартиру, которая находится в залоге, многое стоит на кону. На сделке можно сэкономить некоторое количество денег и купить прекрасную недвижимость ниже рыночной цены. Но риски нарваться на «кота в мешке» тоже возрастают. Учитывая то, сколько времени и сил вам придётся потратить на оформление сделки, лучше подойти к выбору и просмотру квартиры максимально ответственно.
Убедитесь, что квартира идеально вам подходит
Связываться со сложностями и рисками залога стоит только ради квартиры вашей мечты. Как можно тщательнее изучите район, дом, состояние подъезда и коммуникаций здания. Обращайте внимание на детали: странный запах из подвала, состояние лифта и лестничной клетки на пролёт ниже и выше вашего. Продумайте, где вы будете ставить машину, куда ходить в магазин, где гулять с ребёнком или собакой. Сходите в квартиру несколько раз, чтобы точно понять, что планировка, высота потолков, расположение окон и толщина стен и межкомнатных перегородок устраивают вас. Не стесняйтесь проверить состояние проводки, труб, вентиляции и канализации.
Проводите осмотры в разное время суток: так вы лучше оцените состояние дома, безопасность района и уровень освещённости квартиры.

Перед тем как принять окончательное решение, ещё раз просмотрите каталог объявлений со схожими квартирами в том же районе. Возможно, в последний момент вам попадется вариант чуть дороже, зато без залога.
Убедитесь, что в квартире нет «скелетов в шкафу»
Если вас всё устраивает в квартире, не спешите оформлять сделку. Задумайтесь: зачем прежний хозяин решил дешево продать такой прекрасный объект недвижимости? Лучше всего прямо задать ему этот вопрос и убедиться, что ответы вас устроят. Для верности пообщайтесь с соседями по подъезду, поищите информацию о доме и районе в интернете. Возможно, вы откроете какие-то неожиданные детали, которые сделают куплю-продажу невозможной.
Продать жильё с обременением не так просто. Каждый существенный недостаток, который вы найдёте в квартире, может стать поводом для разумного торга.

Действие 5
Проверяем документы на квартиру и заключаем договор
При оформлении сделки купли-продажи жилья, которое находится в залоге, вам понадобится обычный пакет документов плюс некоторые специфические бумаги, которые связаны с условиями обременения. Этот список может несколько отличаться в зависимости от того, какую модель выкупа квартиры и оформления сделки вы выберете. Окончательный перечень документов будет согласован с участием риелтора и банка.
На финальном этапе попробуйте поторговаться с продавцом. Но помните: он изначально снизил цену, поэтому максимум вам уступят 3–5%.

Для успешного проведения сделки вам обязательно понадобятся:
1 Правоустанавливающие документы на квартиру
2 Выписка из Единого государственного регистра прав на имущество (ЕГРП), где содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем.
3 Паспорт на квартиру + нотариальная копия
4 Кредитный договор продавца
5 Закладная
6 Справки и иные документы банка, подтверждающие одобрение сделки
7 Договор купли-продажи
8 Документы, подтверждающие сумму долга заёмщика перед банком
Алгоритм заключения договора купли-продажи будет зависеть от типа сделки, который вы предпочтёте. Если вы решите передать продавцу задаток, который покроет сумму кредита, важно нотариально оформить соглашение и проконсультироваться у юриста. Это уменьшит опасность потери денег в случае нечистоплотности продавца. Несмотря на риск, многие выбирают именно этот путь, ведь тогда покупка пройдёт по обычной схеме. В этом случае вторую часть денег лучше передавать через банковскую ячейку, после того, как право собственности будет оформлено на покупателя.
Продажа квартиры с переоформлением прав собственности или кредитного договора через банк займёт гораздо больше времени, и в каждом случае будет согласовываться индивидуально. Многое зависит от политики кредитной организации и условий залога. Если у покупателя есть на руках свободные деньги, больше шансов, что сделка пройдёт успешно. Выкупить квартиру из залога через ипотеку реально только с помощью кредитных средств того же банка, у которого жильё изначально находится в залоге. Переоформить кредит с одного человека на другого - очень непросто, а перевести квартиру из банка в банк - практически невозможно.
Банк может выдвинуть ряд дополнительных требований к сторонам сделки. Например, настаивать, чтобы договор заверял только конкретный нотариус.

Неизбежный минус покупки квартиры вместе с обременением - необходимость прекращения залоговых обязательств, которая ляжет на плечи нового владельца. Покупатель должен будет получить справку в банке о том, что кредит выплачен, а затем самостоятельно подать документы на переоформление. Это потребует дополнительных средств и времени.

Покупка недвижимости - дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры - весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

Обращаем внимание на цену . В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

Не знаете свои права?

И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

«Особенные» варианты продажи квартиры

Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

1. Продажа квартиры по переуступке права . Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

   Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

   В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение - договор предварительной купли продажи.

2. Покупка квартиры, полученной по наследству . Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

   Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

   

   По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего - дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь - по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

   Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

   Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

   Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

   Второй аспект, на который следует обратить внимание - это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

   Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

3. Покупка квартиры, находящейся в общей собственности ).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

   Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

   Самая распространенная ситуация - продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

   В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

   Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

Сделки купли-продажи недвижимости всегда имеют определенную долю риска, независимо от того, приобретается ли жилье на вторичном рынке или у застройщика. Как купить квартиру и обезопасить себя в ходе сделки от мошенников – об этом пойдет речь ниже.

1. Проверка продавца

Для того чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры по поддельным документам, рекомендуется внимательно ознакомиться со свидетельством о праве собственности, данными продавца, доверенностью, если продажа осуществляется с помощью представителя.

Недействительной может быть признана и сделка, совершенная собственником, лишенным дееспособности или имеющим ограниченную дееспособность. Повсеместно в практику риэлторов входит истребование у продавца справки о нахождении или отсутствии на учете в психоневрологическом медицинском учреждении. Такая справка поможет снизить риск заключения договора купли-продажи квартиры с лицом, не имеющим права в силу наличия психического заболевания участвовать в сделках такого рода.

2. Проверка документов

3. Госрегистрация сделки

Сделка купли-продажи считается заключенной только с момента ее регистрации в органах Росреестра. Если продавец уклоняется от скорейшей регистрации договора купли-продажи, предлагает подписать предварительный договор, оформить залог и т.д. – это повод задуматься о добросовестности контрагента.

4. Оплата сделки

Как уже говорилось выше, переход права собственности, а именно сам факт покупки жилья подтверждается только государственной регистрацией сделки. Именно поэтому оплату стоимости приобретаемой квартиры рекомендуется производить только в день госрегистрации договора. В противном случае сохраняется риск того, что продавец исчезнет вместе с внесенной ему предоплатой.

5. Лица, зарегистрированные в квартире

Согласно действующему законодательству, продажа квартиры в случае, если на отчуждаемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, возможна только с согласия органов опеки и попечительства и соблюдением продавцами условий по предоставлению несовершеннолетним равнозначного жилья. Другими словами, если в покупаемой квартире прописаны дети, это может создать дополнительные трудности при регистрации сделки. Получив выписку из домовой книги , можно обезопасить себя от подобных трудностей.

6. Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка – это снос, перемещение или демонтаж стен, перекрытий, оконных проемов и т.д. Подобные работы требуют разрешения и согласования с уполномоченными органами, а незаконная перепланировка может являться источником проблем при отчуждении квартиры, или приобретения ее, например, в ипотеку. Проверить соответствие жилья документам и наличие перепланировок можно по документам БТИ – имя их на руках, можно судить о том, имело ли место переустройство и согласовано ли оно надлежащим образом.

7. Обременения и претензии третьих лиц

Закон предусматривает случаи, когда недвижимость не может быть отчуждена ввиду наличия запретов и обременений. Обременения также подлежат внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получить информацию о том, имеются ли в отношении приобретаемого жилья запреты и обременения, можно из актуальной выписки из ЕГРП.

8. Причина продажи квартиры

Причина продажи квартиры – это еще одно обстоятельство, которое следует выяснить у продавца. Насторожить покупателя должен еще и факт частой смены владельцев жилплощади – как правило, это обусловлено неблагоприятными условиями для проживания. Сделать выводы и принять решение поможет специальный документ – история перехода права собственности и обременений с 1993 года .

9. Срочность продажи

Насторожить покупателя должна и срочная продажа. Ситуации, конечно, бывают разные, но срочная продажа недвижимости зачастую связана с перспективой ареста жилого помещения. Следует учитывать, что сделка купли-продажи в ряде случаев, особенно отчуждение жилья в срочном порядке в процессе рассмотрения гражданского или уголовного дела, может быть признана недействительной и расторгнута судом.

10. Стоимость квартиры

Безусловно, цена квартиры – один из основных факторов, определяющих решение о покупке. Вместе с тем цена, которая существенно ниже рыночной, может быть обусловлена не только недобросовестностью продавца, но и неблагоприятными характеристиками жилья – старыми коммуникациями, некачественной постройкой, тонкими стенами и очень хорошей слышимостью и т.д.

Покупка квартиры – очень ответственная процедура, и относиться к приобретению жилья следует со всей серьезностью. Статистика свидетельствует о том, что случаи мошенничества с куплей-продажей недвижимости только учащаются. Избежать проблем и недобросовестных продавцов можно только следуя всем указанным выше советам, не лишней будет и консультация профессионального юриста.